מדריך מלא לבעלי נכסים ומשקיעים בנושא לגליזציה של מקרקעין בשנת 2025
תוכן עניינים
חוק לגליזציה של נכסים חדשים במונטנגרו 2025
באוגוסט 2025, מונטנגרו החליטה על חוק לגליזציה של מבנים שנבנו באופן בלתי חוקי (לא מורשים) (פורסם ב" גזנט הרשמי של מונטנגרו", מס ' 91/2025 בתאריך 6 באוגוסט 2025). חוק זה משפיע ישירות על כל בעל בית, דירה או נכס מסחרי שנבנה ללא היתרי בנייה מלאים או היתרי תפוסה.
חשוב ביותר:
יש להגיש בקשות לגליזציה תוך 6 חודשים מיום כניסתו לתוקף של החוק (לפני אמצע פברואר 2026).
מאז אוגוסט 2025, נוטריונים השעירו עסקאות עם נכסים בעלי מעמד "נמה דוזבולו" (ללא אישור). מכירה או השכרה של מקרקעין ללא מסמכי לגליזציה מאושרים הופכת לבלתי אפשרית.
הוראות מפתח של החוק החדש
הזדמנויות לגליזציה מורחבות
- קריטריונים טכניים, משפטיים וטריטוריאליים ברורים
- היכולת להכשיר אובייקטים שנבנו לפני כניסת החוק לתוקף
- הגשה אלקטרונית של בקשות ומסמכים
תנאים פיננסיים
- תשלום בתשלומים תוכניות עד 30 שנה עבור נכסים למגורים
- עד 20% הנחה לתשלום חד פעמי
- הטבות מיוחדות לקטגוריות פגיעות חברתית (עד 90%)
חלוקה מנהלית
- חפצים עד 500 מ ' 2 חוקיים באמצעות עיריות (אופסטינה)
- חפצים גדולים ואלה באזורים מוגנים באמצעות רשויות המדינה
- תקופות סקירה ברורות: עד 2 שנים (עם הארכה אפשרית עד 3 שנים)
השפעת החוק על שוק המקרקעין
מאז אוגוסט 2025, נוטריונים יש עסקאות מושעות עם נכסים שיש להם מעמד של" נמה דוזבולו " (ללא אישור) ברשימה נפוקרטנוסטי. עכשיו למכור או להשכיר מקרקעין ללא מסמכים לגליזציה אישר הופך בלתי אפשרי.
מועד אחרון: עד אמצע פברואר 2026
זהו המועד האחרון להגשת בקשות. חסר מועד זה אומר:
- חוסר יכולת למכור או לשכור את הנכס
- קנסות מנהליים
- העלאת ארנונה
- סכנת הריסה כפויה
מהו נכס בלתי חוקי במונטנגרו
הגדרת אובייקט לא מורשה
על פי החקיקה של מונטנגרו, אובייקט לא מורשה (בספרבני) הוא בניין או חלק ממנו:
- נבנה, שוחזר, הורחב או הורחב בלי גראצ ' וינסקה דוזבולה (היתר בנייה) או מעשה רשמי אחר
- הוצא להורג תוך הפרה של תנאי ההיתר או חורג מהשטח המותר
- אין לו אופוטרבנה דוזוולה (היתר תפוסה / היתר שימוש)
הקטגוריה של אובייקטים לא מורשים כוללת גם
- בנייני עזר היוצרים שלם פונקציונלי עם חפצים למגורים או למסחר
- מבנים עבור שימוש חקלאי
- מורשת תרבותית חפצים ללא היתרים
- מבנים שעליהם עבודה מבנית גסה בוצע ללא רשות
רקע היסטורי
לאחר התפרקות יוגוסלביה ב-1991, צצו שבע מדינות עצמאיות. הרשויות המקומיות לא הצליחו לעמוד בקצב של יצירת פרויקטים חדשים לפיתוח טריטוריאלי (תוכניות עירוניות מפורטות - דופ). באזורים מסוימים, דופקים לא פותחו עבור 20-30 שנים.
כתוצאה מכך, בעלי הנכס לא היה סיכוי לקבל היתרי בנייה רשמיים. הממשלה אף על פי כן הוציאה תעודות רשימה של נפוקרטנוסטי עם הסימון "נמה גראדספינסקה דוזבול" (אין אישור בנייה).
על פי משרד התיירות והפיתוח המתמשך, יש כ 100,000 חפצים שנבנו באופן בלתי חוקי במונטנגרו.
כיצד לבדוק את המצב המשפטי של רכוש
אימות באמצעות רשימה נפוקרטנוסטי
רשימת נפוקרטנוסטי הוא המסמך העיקרי על זכויות בעלות על נכסים במונטנגרו, בדומה למוצא רישום קרקעות.
שלב 1: קבל רשימה נפוקרטנוסטי
ניתן להשיג את המסמך:
- במינהל המקרקעין (אופרבה זה נקרטנין)
- דרך הפורטל האלקטרוני של קטסטאר
- מאת נוטריון
- באמצעות סוכנויות מיוחדות
עלות: 3-5 יורו | קו הזמן: מכמה שעות עד 2-3 ימים
שלב 2: מצא את הקטע "פודאצ' י או טרטימה אי אוגראניסנג 'ימה"
זהו החלק האחרון או השני עד האחרון של המסמך, המכיל מידע על שעבוד והגבלות (רשימת ג ' י).
שלב 3: לפרש את הסטטוס
אובייקט משפטי:
"לא פוסטויה טרטי אי אוגראני אסנג' ה "(אין שעבוד והגבלות)
אובייקט בלתי חוקי-דורש לגליזציה:
- "נמה דוזבולו"
- "גראדיבינסקו ניטי אפוטרבנו דוזבולו"
- "ללא היתר בנייה"
- "איזגראדן בז גראדומבינסקה דוזבול"
ערכים אפשריים אחרים:
- משכנתא (היפוטקה) - אינה משפיעה על המעמד המשפטי
- סכסוכי בית משפט-הגבלה זמנית
- זכות שימוש - אינה דורשת לגליזציה
מה לעשות כשמתגלה סטטוס " נמה דוזבולו
- להבהיר את ההיסטוריה של האובייקט - כאשר הוא נבנה, אם הוא מופיע על 2017-2018 אורתופוטו
- בדוק אם יש מסמכי לגליזציה שהוגשו
- להעריך אפשרות לגליזציה - עמידה בתוכניות, מיקום
- התחל בהליך הלגליזציה מיד
אילו אובייקטים כפופים לגליזציה
אובייקטים שניתן להכשיר
אובייקטים למגורים
- בתים פרטיים (בניית דיור פרטנית)
- בניינים מרובי דירות (מתחמי מגורים)
- דירות בבניינים שאינם חוקיים
- נוסף קומות מגורים לבתים משפטיים
- וילות
- בתים עירוניים
חפצים מסחריים
- חנויות וחצרים קמעונאיים
- בנייני משרדים
- מסעדות ובתי קפה
- מלונות ודירות תיירות
- מחסנים
מבני עזר
- מוסכים
- מתקני אחסון
- בנייני שירות
- בריכות שחייה ומתקני ספורט
- טרסות
- הרחבות
קריטריונים לאפשרות לגליזציה
האובייקט חייב:
- להיות גלוי על מפות אורתופוטו עכשוויות (2017-2018 או מאוחר יותר סקר)
- ✓ להיות רשום בקדסטר (יש רשימה נפוקרטנוסטי)
- ✓ יש גישה מכביש ציבורי
- . לציית ל נורמות תכנון עירוני (או להיות מסוגל להיות מובא לתאימות)
- לא להפר זכויות השכנים (גבולות רכוש)
אובייקטים שלא ניתן להכשיר
אזורים אסורים:
- רצועת חוף (100 מטרים ראשונים מהים) ללא אישורים מיוחדים
- הפארק הלאומי שטחים
- מוגן שמורות טבע
- אזורים ארכיאולוגיים
- אזורים המיועדים ל תשתית של אינטרס ציבורי
הגבלות טכניות:
- חפצים חריגה מגבולות הרכוש
- מבנים זמניים (ללא בסיס)
- יצירת אובייקטים איומי בטיחות
- בניינים שנבנו לאחר כניסת החוק לתוקף ללא אישורים
מקרים מיוחדים
מגורים ראשוניים עד 200 מ ' 2:
הליך פשוט ללא ניתוח סייסמי פרויקט אדריכלי. דרישות:
- הוכחה שזה הדיור היחיד
- תעודת הרכב משפחתי
- הצהרת אחריות נוטריונית
חיסכון: 2000-4000 תמס על תיעוד טכני
אזורי חוף:
חפצים ברצועת החוף (עד 100 מטר מהים) דורשים:
- הערכה סביבתית מיוחדת
- תשלום נוסף עבור שימוש במים( נקנאדה זא וודו): 30-60 $ / מ ' 2
- תקופת סקירה מורחבת: עד 2 שנים
מסמכים לגליזציה
חבילת מסמכים בסיסית (לכל האובייקטים)
| מסמך | תיאור | עלות |
|---|---|---|
| 1. יישום לגליזציה | טופס (אובראזק) מהעירייה או באינטרנט | חינם |
| 2. רשימת נפוקרטנוסטי | תעודת בעלות על רכוש | 5-50 € |
| 3. אלבורט גיאודטי | מסמך טכני עם מדידות מדויקות (3 עותקים) | 300-1000 € |
| 4. העתק של תוכנית קדסטרלית | מציג גבולות חלקות קרקע | כלול באלבורט |
מסמכים נוספים לפי גודל אובייקט
עבור אובייקטים עד 200 מ ' 2 (מגורים ראשוניים) - הליך פשוט
נדרש רק:
- חבילת מסמכים בסיסית
- הצהרת אחריות נוטריונית לבטיחות האובייקט
- תעודת הרכב משפחתי
- אישור של שום דיור אחר במונטנגרו
חיסכון: 2000-4000 על תיעוד טכני
עבור אובייקטים מ 200 עד 500 מ ' 2
בנוסף חבילה בסיסית:
- 5. תעודת בטיחות סייסמית (500-1500€)
- 6. פרויקט איזבדנוג סטנג ' ה - פרויקט אדריכלי (800-2500)
עבור חפצים מעל 500 מ ' 2
בנוסף לכל האמור לעיל:
- 7. יציבות סטטית מסקנה (1500-5000€)
- 8. עדכון הפרויקט (1000-3000€)
עבור אובייקטים מסחריים
בנוסף:
- 9. בדיקת בטיחות אש (300-1000€)
- 10. מסקנה סניטארית-אפידמיולוגית (200-600€)
תיעוד בעלות על קרקע
אדמה משלו:
- רשימת נפוקרטנוסטי לחלקת הקרקע
- תוכנית קדסטרלית
אדמות מדינה:
- בקשה לרכישת קרקעות
- תוכנית תשלומים עד 240 חודשים (20 שנה)
- מחיר: ערך קדסטרלי + מקדם
אדמה של מישהו אחר:
- הסכמת הבעלים (סגלסנוסט)
- הסכם נוטריוני
- או החלטת בית המשפט
הליך לגליזציה: הוראות שלב אחר שלב
שלב 1: הכנה (1-3 חודשים)
שלב 1.1: בדיקת אפשרות לגליזציה
מה לעשות:
- קבל רשימה של נפוקרטנוסטי
- בדוק את מצב האובייקט
- ודא אובייקט מופיע על 2017-2018 אורתופוטו
- בדוק תאימות עם אזור תכנון עירוני
תוצאה: הבנת האם ניתן להכשיר את האובייקט
שלב 1.2: הזמנת פירוט גיאודטי
מה לעשות:
- מצא ארגון גיאודצקה מורשה
- מסדר אלבורט פרמרה איזבדנוג סטנג ' ה
- מודדים מבקרים באתר לצורך מדידות
- הכנת תיעוד: 2-4 שבועות
עלות: 300-1000€ | תוצאה: פירוט ב -3 עותקים
שלב 1.3: אובג ' רה (הסמכה) של אלבורט בקדסטר
מה לעשות:
- שלח פירוט למינהל מקרקעין
- שלם עבור אובג ' רה: 5 רישיון לעותק
- קבלת עותקים מאושרים
קו הזמן: 3-10 ימי עסקים
שלב 1.4: רישום קדסטר
אם האובייקט עדיין לא רשום:
- הגש בקשה לרישום
- צרף פירוט מוסמך
- קבל מספר קדסטרלי
קו הזמן: 15-30 ימים | עלות: 10-20€
שלב 1.5: הכנת תיעוד טכני
בהתאם לגודל וסוג האובייקט:
- מסקנה סייסמית (200-500 מ') 2)
- פרויקט אדריכלי (200-500 מ') 2)
- ניתוח יציבות (מעל 500 מ ' 2)
- מומחיות נוספת לפי הצורך
קו הזמן: 1-2 חודשים | עלות: 0-8000€
שלב 2: הגשת בקשה (1 יום)
שלב 2.1: קביעת סמכות ההגשה
חפצים עד 500 מ ' 2 : ממשל עצמי מקומי (אופסטינה)
חפצים מעל 500 מ ' 2 או באזורים מוגנים ברשות המדינה
שלב 2.2: הגשת חבילת מסמכים מלאה
היכן להגיש:
- מזכירות התכנון העירוני של העירייה
- או דרך פורטל אלקטרוני (אופרבה אלקטרונית)
תוצאה: קבלת קבלת מסמך עם מספר מקרה
שלב 3: סקירת יישום (מ 2 חודשים עד 2 שנים)
מה קורה במהלך הבדיקה:
1. בדיקת מסמכים רשמית: 15 יום
סקירת השלמות והתקינות של המסמכים שהוגשו. אם המסמכים אינם שלמים, תקבל הודעה על תיקון ליקויים תוך 8 ימים.
2. ביקור באתר הנציבות: 30-60 יום
הקמת הוועדה כולל:
- נציג תכנון עירוני
- מפקח בנייה
- אדריכל
- גיאודזיסט
הוועדה מאמתת את התאמות המדינה בפועל, בודקת הפרות של ציות.
3. בדיקת תאימות
השוואה עם תוכנית עירונית מפורטת:
- מטרת שימוש בקרקע (מגורים, מסחר, מעורב)
- פרמטרי בנייה מקסימליים מותרים
- מרחק מגבולות
- הגבלות גובה
4. תיאום בין מחלקתי: 30-60 ימים מכל רשות
בקשות שנשלחו אל:
- מנהל הגנת הסביבה
- מנהל הגנת המורשת התרבותית
- שירותי שירות
- בדיקת אש
- בדיקה סניטארית
5. חישוב קומונליג ' ה
מחלקת כספים מחשבת סכום סופי בהתחשב:
- אזור אובייקט
- מיקום (אזור חוף / מרכז / פריפריה)
- מטרה (מגורים / מסחר)
- שנת בנייה
- ערך קרקע קדסטרלי
6. קבלת החלטות: 60-180 ימים (מקרים פשוטים) עד 2 שנים (מורכב)
- מקרים פשוטים (תאימות מלאה): 60-90 ימים
- אובייקטים סטנדרטיים: 4-6 חודשים
- מקרים מורכבים (הפרות קלות): 6-12 חודשים
- אובייקטים באזורים מוגנים: עד 2 שנים (הארכה עד 3 שנים)
שלב 4: קבלת החלטת לגליזציה
ההחלטה החיובית מצביעה:
- הרשאה להכשיר את האובייקט
- מאפיינים טכניים של אובייקט חוקי
- סמירניץ (הנחיות) להכנסת מראה לתאימות
- ציר זמן למילוי תנאים: 3 שנים
- סכום דמי קומונליג ' ה
- תנאי תשלום (סכום חד פעמי או תשלום)
תקופת סקירה וערעור: 30 יום
אם אינך מסכים עם תנאי ההחלטה, תוכל:
- בקש הבהרה
- קובץ ערעור
- לספק ראיות נוספות
ההחלטה נכנסת לתוקף:
לאחר 30 יום אם לא הוגשה ערעור, או לאחר סקירת ערעור.
שלב 5: תשלום קומונלי
אפשרויות תשלום:
1. תשלום סכום חד פעמי
- תוך 30 יום מההחלטה
- הנחה עד 20%
- הסרה מיידית של זביליג ' סקבה (סימון)
2. תוכנית תשלומים למגורים:
- עד 360 חודשים (30 שנה)
- תשלומים חודשיים
- ריבית ~2.5% לשנה
- פירעון מוקדם אפשרי ללא קנסות
3. תשלום עבור מסחרי:
- עד 120 חודשים (10 שנים)
- ריבית ~20% מעל שיעור הבסיס
4. חפצי תיירות:
- עד 60 חודשים (5 שנים)
- הריבית הגבוהה ביותר
5. עם הטבות:
- לקטגוריות חברתיות
- משפחות גדולות: עד 50% הנחה
- הורים יחידים: עד 90% הנחה
- אנשים עם מוגבלויות: עד 70% הנחה
שלב 6: הכנסת תאימות (תוך 3 שנים)
בהחלטה, הרשות יכולה לקבוע סמירניץ - המלצות להבאת המראה החיצוני של האובייקט בהתאם לדרישות התכנון העירוני.
דרישות אופייניות:
- שינוי צבע חזית
- הבאת גג לסגנון אחיד
- שינוי פתחי החלונות
- גינון השטח
- התקנת גידור מגן
קו הזמן: 3 שנים מיום קבלת ההחלטה
אישור השלמה:
- הוועדה בודקת אובייקט
- תצלומים של עבודות שהושלמו
- פעולת השלמת העבודה
שלב 7: הסרת זביליג ' טבה מקדסטר
אחרי כל התנאים מתקיימים:
- הגש בקשה להסרת זביליג ' עמבה
- צרף מסמכים:
- העתק של החלטת לגליזציה
- אישור תשלום
- תמונות של עבודה שהושלמה
- חוק הוועדה (אם נדרש)
- בדיקה סופית (במידת הצורך)
- עדכון קדסטר: 15-30 ימים
שלב 8: לגליזציה מלאה
מעמד סופי ברשימה נפוקרטנוסטי:
"לא פוסטויה טרטי אי אוגראני אסנג' ה "(אין שעבוד והגבלות)
מה זה נותן:
- האובייקט הוא חוקי רשמית
- ניתן למכור בחופשיות, לתרום, להוריש
- אפשרות להשכרה רשמית
- חיבור של כל כלי השירות
- קבלת הלוואות כנגד בטחונות
- ביטוח רכוש
- הפחתת נטל המס
צירי זמן לגליזציה
דחוף: הגשת בקשה
מועד אחרון: עד אמצע פברואר 2026 (6 חודשים מיום כניסתו לתוקף של החוק באוגוסט 2025)
מה יקרה אם לא יוגש:
- חוסר יכולת למכור או לשכור נכס
- קנסות מנהליים
- מס רכוש מוגבר
- סכנת הריסה כפויה
סקירת יישומים על ידי הרשויות
| שלב | קו הזמן |
|---|---|
| בדיקת מסמך ראשונית | 15 ימי עסקים |
| מקרים פשוטים (תואם תוכנית) | 60-90 ימים |
| אובייקטים סטנדרטיים | 4-6 חודשים |
| מקרים מורכבים | 6-12 חודשים |
| אובייקטים באזורים מוגנים | עד 2 שנים (הארכה עד 3 שנים) |
קו הזמן של מילוי התנאים
להבאת אובייקט לתאימות (סמירניצה): עד 3 שנים
מרגע כניסת ההחלטה לתוקף
משך הלגליזציה הכולל
מינימום (בבת אחת): 4-6 חודשים
סטנדרטי: 8-12 חודשים + 1-3 שנים לתנאים
מקסימום (מקרים מורכבים): עד 5 שנים בסך הכל
שיטות האצת הליך משפטי
- הכנת חבילה מלאה באופן מיידי - חוסך 1-2 חודשים
- באמצעות" האצה " נכון על פי חוק ההליכים המנהליים
- ליווי מקצועי - עורכי דין יודעים את כל הניואנסים
- בחירת תשלום סכום חד פעמי - עיבוד עדיפות
- תקשורת פרואקטיבית - בדיקות מצב רגילות
עלות לגליזציה
1. הוצאות תיעוד חובה
| שירות | גודל אובייקט | עלות |
|---|---|---|
| אלבורט גיאודטי | דירה עד 100 מ ' 2 | 300-500 € |
| בית 100-200 מ ' 2 | 500-800 € | |
| בית 200-500 מ ' 2 | 800-1200 € | |
| אובייקט מעל 500 מ ' 2 | 1200-2000 € | |
| הסמכת קדסטר | 3 עותקים | 15 € |
| רשימת נפוקרטנוסטי | אובייקט + קרקע | 6-10 € |
| מסקנה סייסמית | 200-500 מ ' 2 | 500-1500 € |
| פרויקט אדריכלי | 200-500 מ ' 2 | 800-2500 € |
| ניתוח יציבות סטטית | מעל 500 מ ' 2 | 1500-5000 € |
| עדכון הפרויקט | מעל 500 מ ' 2 | 1000-3000 € |
2. עמלת קומונליה (סכום עיקרי)
| אזור | אובייקטים למגורים | מסחרי |
|---|---|---|
| אזורי חוף (בודבה, קוטור, טיבט) |
70-150 תאט/מ ' 2 | 100-200 לט / מ ' 2 |
| אזורים מרכזיים (פודגוריצה, ניקסיפיטי) |
40-80 תאום / מ ' 2 | 60-120 לט / מ ' 2 |
| אזורי פריפריה | 20-50 תאט/מ ' 2 | 40-80 תאום / מ ' 2 |
היטלים והנחות:
- תשלום סכום חד פעמי: + 5% שיעור אבל -20% הנחה
- מגורים בתשלומים: +2.5% לשנה
- מסחרי בתשלומים: + 20% על בסיס
עבור אזור החוף:
תשלום נוסף עבור שימוש במים( נקנאדה זא וודו): 30-60 $ / מ ' 2
בתשלומים עד 36 חודשים
דוגמאות לעלות הכוללת
דוגמה 1: 70 מ ' 2 דירה, בודבה (מגורים ראשוניים)
- תיעוד: 350
- קומונליג 'ה: 7000 סקס (100 סקס / מ' 2)
- סכום חד פעמי הנחה: -1400
סך הכל: ~5950
עם תשלום של 30 שנה: ~20-25 לכל חודש
דוגמה 2: 180 מ ' 2 בית, קוטור (מגורים משניים)
- תיעוד: 3500
- קומונליג 'ה: 16,200 סקס (90 סקס / מ' 2)
- דמי מים: 5400 פָּרָטוֹן (30 נֶשֶׁא / מ ' 2)
סך הכל: ~25,100
עם 10 שנים בתשלומים: ~220 לחודש
דוגמה 3: 300 מ ' 2 דירות, בודבה (מסחרי)
- תיעוד: 8000
- קומונליג 'ה: 54,000 סקס (180 סקס / מ' 2)
- דמי מים: 15,000 תֶרַסוֹן (50 תֵסֶפֶת / מ ' 2)
סך הכל: ~77,000
עם 5 שנים בתשלומים: ~1350 לחודש
דרכים להפחתת עלויות
- תשלום סכום חד פעמי - עד 20% הנחה (חיסכון 2000-15000 עבור)
- הטבות סוציאליות - למשפחות גדולות עד 50%, הורים יחידים עד 90%
- מצב מגורים ראשי - תיעוד פשוט (חיסכון 2000-4000 דָמוּי)
- יישום מוקדם - מונע עליות עתידיות
- תמיכה מקצועית - נמנע מטעויות יקרות
זכויות מוגבלות:
- לא ניתן לקבל רישיונות עסק
- לא ניתן לרשום פעילויות משפטיות
- לא יכול להשתתף בתוכניות ממשלתיות
- לא יכול לקבל סובסידיות או הטבות
בעיות בחיבור השירות
- חשמל: חברות שירות רשאיות לסרב לחיבור או לנתק חיבור קיים
- אספקת מים: חיבור רשמי בלתי אפשרי, חייב להשתמש בפתרונות זמניים
- ביוב: לא ניתן להתחבר למערכת העיר
- אינטרנט / טלוויזיה בכבלים: ספקים גדולים מסרבים לשירות
תעריפים מוגברים:
אם השירותים מחוברים "באופן לא רשמי", התעריפים עשויים להיות גבוהים פי 2-3 מהסטנדרט
סנקציות פיננסיות
קנסות מנהליים:
- אנשים: 500-4000 \ \ חבילה
- יזמים: 1000-12,000
- ישויות משפטיות: 5000-40,000
הפרות חוזרות ונשנות:
- קנסות כפולים
- תביעה פלילית אפשרית
- איסור על פעילויות בנייה (לחברות)
העלאת מיסים
מס רכוש:
- שיעור סטנדרטי: 0.25% מהערך
- עבור אובייקטים בלתי חוקיים: 2-3 פעמים להגדיל
- תשלום יתר מעל 10 שנים על 100,000 בית: 2500-5000€
תשלום עבור שימוש בלתי חוקי בקרקע:
- 3-7% מערך חלקת הקרקע בשנה
- אין פטור מועד תשלום
- מצטבר מדי שנה
השלכות מנהליות
איסור ניצול:
- פקודת המפקח להפסיק את השימוש
- חותם על דלתות וחלונות
- ניתוק של כלי עזר
- מעקב מנהלי
בדיקות סדירות:
- בדיקת בנייה: מדי שנה
- בדיקת תכנון עירוני: לפי הצורך
- בדיקת אש: עבור מסחרי
- בדיקה סניטארית: למפעלי מזון
קנסות נוספים בגין הפרות:
- באמצעות אובייקט אטום: 2000-8000!
- חסימה של מפקח: 1000-5000 \ \ חבילה
- מידע כוזב: 500-3000!
הריסה פיזית של אובייקט
כאשר הריסה אפשרית:
- חפץ שנבנה לאחר כניסת החוק לתוקף ללא היתר
- ממוקם באזור מוגן במיוחד
- יוצר איום בטיחות
- סירוב לגליזציה + פקיעת תקופת הריסה מרצון
הליך הריסה:
- צו הריסה של המפקח
- 30 יום להריסה מרצון
- אם לא נענה - הריסה כפויה
- כל העלויות שנשאו על ידי הבעלים
עלות הריסה בכפייה:
- אובייקט קטן: 5000-15, 000,
- בית בינוני: 15,000-40,000
- בניין גדול: 50,000-200,000
הוצאות נוספות:
- הסרת פסולת: 50-150 אורך / מ ' 3
- שיקום קרקעות: 2000-10, 000 ...
- עלויות משפטיות: 1000-5000!)
פיחות רכוש
| מצב אובייקט | % ממחיר השוק |
|---|---|
| אובייקט משפטי | 100% |
| עם "נמה דוזבולו" עד 2025 | 70-85% |
| עם "נמה דוזבולו" אחרי 2026 | 40-60% |
| עם סיכון הריסה | 10-20% |
דוגמה לאובדן בבית בשווי 200,000...:
- עכשיו: מכירה עבור ~140,000-170,000 (הפסד 30-60 אלף...)
- ב 2 שנים: מכירה עבור ~80,000-120,000 עבור (הפסד 80-120 אלף...)
- עם איום הריסה: מכירה עבור ~ 20,000-40,000 + (הפסד 160-180 אלף...)
סיכונים משפטיים
תביעות שכנים:
- על הפרת גבולות
- לחסימת אור / תצוגה
- עבור יסודות מזיקים
- פיצוי: 5000-50, 000 *
תביעות מדינה:
- לשימוש בלתי חוקי בקרקע
- לנזק סביבתי
- עבור הפרות אזור החוף
- פיצוי: 10,000-500,000
השלכות על זרים
בעיות היתר מגורים:
- רשאי לסרב לחידוש מגורים זמניים
- רשאי לבטל תושבות קבע
- סיבוכים עם בקשת אזרחות
סיכוני מוניטין:
- מסד נתונים של כניסה להפרה
- סיבוכים ברכישת נכסים עתידיים
- בעיות בפתיחת עסקים
השלכות על עסקי התיירות
איסור פעילות:
- לא ניתן לקבל רישיון תיירות
- ביטול רישיון קיים
- הסרה מפלטפורמות ההזמנה
- הרחקה מאזור התיירות
הפסדים כספיים:
- אובדן הכנסות עונתיות: 10,000-100,000
- פיצוי ביטול אורח
- עונשי פלטפורמה
- נזק למוניטין
סיוע לגליזציה מקצועי
מרכז לגליזציה
מוסד מיוחד במונטנגרו מתן סיוע מקצועי מקיף בתהליך לגליזציה רכוש עבור כל סוגי האובייקטים.
השירותים שלנו
ייעוץ ראשוני וביקורת אובייקטים
מה אנחנו בודקים:
- מצב נוכחי בקדסטר
- רשימת ניתוח נפוקרטנוסטי
- הערכת אפשרות לגליזציה
- זיהוי בעיות פוטנציאליות
- חישוב עלות ראשוני
- קביעת קו הזמן
תוצאה: דוח מפורט עם המלצות ותוכנית פעולה
עלות: חינם עם הזמנת ליווי מלאה
תמיכה משפטית
אנחנו מטפלים:
- הכנת כל הבקשות והבקשות
- אינטראקציה עם העירייה
- ייצוג האינטרסים שלך בגופים ממשלתיים
- קבלת כל האישורים
- מעקב אחר עמידה בלוחות זמנים
- ערעורים במידת הצורך
- הגנה משפטית בבית המשפט
תכונה: אנו משתמשים במנגנון "האצה" על פי חוק הפרות מנהליות אם הרשויות לא עומדות בלוחות זמנים משפטיים
ארגון תיעוד טכני
השותפים שלנו-מומחים מורשים:
- גיאודצקה ארגונית - פיתוח פרמרה של אלבורט
- לשכת האדריכלות - פרויקט איזבדנוג סטנג ' ה
- שירותי הנדסה - ניתוח סייסמי ואימות יציבות
- שמאים מומחים - מומחיות נוספת
יתרונות:
- שותפים מאומתים עם ניסיון
- מחיר אופטימלי ללא סימונים
- להבטיח איכות
- אספקה מהירה
4. תמיכה מלאה בתהליך "סוהר"
מה כלול:
- שלב 1: ביקורת ואסטרטגיה (1-2 שבועות)
- שלב 2: הכנת תיעוד (1-3 חודשים)
- שלב 3: הגשת בקשה (1 יום)
- שלב 4: ליווי סקירה (2-24 חודשים)
- שלב 5: קבלת החלטה ותשלום (מוכן)
- שלב 6: סיוע במילוי תנאים (עד 3 שנים)
- שלב 7: הסרת זביליג ' אטבה מקדסטר (סופי)
5. שירותים מיוחדים
לזרים:
- תרגום תיעוד
- הכנת ייפוי כוח
- שירות מרחוק
- תמיכה דוברת אנגלית
עבור נדל ן מסחרי:
- הכנת רישיון עסק
- תיאום בטיחות אש
- דרישות סניטריות
- היתרי פעילות
עבור אזורי בעיה:
- אזורים מוגנים
- רצועת החוף
- פארקים לאומיים
- אתרי מורשת תרבותית
6. שירות מרחוק
עבור לקוחות בחו:
- ייעוץ וידאו
- הגשת מסמכים אלקטרוניים
- ייפוי כוח לכל הפעולות
- דיווח רגיל
- משלוח מסמכים בכל מקום בעולם
למה לבחור בנו
- ניסיון ומומחיות - מעל 500 אובייקטים חוקיים בהצלחה
- גישה מקיפה - לפתור את כל הבעיות "סוהר"
- שקיפות - הערכה מפורטת לפני תחילת העבודה
- ערבויות - חוזה עם התחייבויות ברורות
- מהירות - להתחיל לעבוד מיד, ללא דיחוי
- גישה אישית - פתרונות מותאמים אישית למקרים מורכבים
- הגנה משפטית - הגנה על האינטרסים שלך בכל השלבים
עלויות השירות שלנו
| חבילת שירות | חפצים | עלות |
|---|---|---|
| חבילה בסיסית | עד 200 מ ' 2 | מ 800... |
| חבילה סטנדרטית | 200-500 מ ' 2 | מ 1200? |
| חבילת פרימיום | מעל 500 מ ' 2, מסחרי | משנת 2000.... |
ערבויות תוצאה
אנו מבטיחים:
- קבלת החלטה חיובית (אם האובייקט עומד בקריטריונים)
- עמידה בלוחות זמנים מוסכמים (בשליטתנו)
- איכות תיעוד
- חישוב נכון של הקהילה
- הגנה משפטית בכל השלבים
אם התוצאה לא הושגה עקב אשמתנו:
- החזר מלא של הסכום ששולם
- פיצוי הוצאות
- ניסיון חוזר חינם
איך להתחיל
שלב 1: צור קשר
התקשר, כתוב או בקר במשרדנו. אנחנו עובדים 6 ימים בשבוע.
שלב 2: ייעוץ חינם
נדון במצב שלך, לענות על שאלות, ראשוני להעריך לקוחות פוטנציאליים.
שלב 3: ביקורת אובייקטים
אנו נערוך ניתוח מפורט, נכין דוח עם המלצות וחישוב עלויות.
שלב 4: חתימת חוזה
אנחנו למסד שיתוף פעולה, לדון בכל הפרטים, לקבוע צירי זמן.
שלב 5: העבודה מתחילה
אנחנו מיד מתחילים להכין מסמכים ולתאם עם הרשויות.
ביקורות לקוחות
איוואן פ., בודווה
"הכשרנו דירה בבודבה דרך המרכז. הכל נעשה במהירות ובמקצועיות. מרוצה במיוחד עם תקשורת מתמדת וחוסר עמלות נסתרות. ממליץ!"
מריה ק., קוטור
"יצרנו קשר עם בית מקרה מורכב באזור החוף. עורכי דין טיפלו בכל דבר, קיבלו את כל האישורים הדרושים. אסיר תודה על העזרה!"
ג 'ון ד', בריטניה
"כזר, היה מודאג תהליך לגליזציה. צוות המרכז סיפק תמיכה מלאה, הכל נעשה מרחוק. שירות מעולה!"
שאלות נפוצות
ש: האם לגליזציה חובה?
ת: כן, אם אתה רוצה להשליך רכוש באופן חופשי. מאז אוגוסט 2025, נוטריונים אינם מאשרים עסקאות עם אובייקטים של "נמה דוזבולו".
ש: כמה זמן לוקח לגליזציה?
: מ 6 חודשים כדי 2 שנים בהתאם אובייקט מורכבות. הדבר החשוב ביותר-להגיש בקשה לפני אמצע פברואר של 2026.
ש: האם אני יכול לעשות הכל בעצמי?
ת: כן, אבל התרגול מראה שתמיכה מקצועית מאיצה משמעותית את התהליך ועוזרת להימנע מטעויות יקרות.
ש: מה אם לגליזציה הוא סירב?
ת: ניתן לערער על ההחלטה. אנו מסייעים ללקוחות בכל השלבים, כולל בית המשפט במידת הצורך.
ש: האם אוכל לשלם קומונליג ' ה בתשלומים?
ת: כן, לחפצי מגורים עד 30 שנה, למסחר עד 10 שנים.
צור קשר עם מרכז לגליזציה
הזמן אוזל! מועד אחרון להגשת בקשה מוגבל: עד אמצע פברואר 2026
כל יום של עיכוב:
- מגביר תור בסוכנויות ממשלתיות
- מקטין את הזמן כדי למלא את התנאים
- מקרב קנסות וסנקציות
- מקטין את ערך הנכס שלך
קבל ייעוץ חינם!
טלפון:+382 68 468 468
וואטסאפ / ויבר:+38268468468
משרד: מונטנגרו, בר, בודבה, פודגוריצה בתיאום מראש בלבד
שעות פעילות:
שני-שישי:9: 00 - 18: 00
שבת: 10:00 - 14:00
מרכז לגליזציה של נכסים 2025 במונטנגרו
כל הזכויות שמורות. מידע עדכני נכון לנובמבר 2025.
כתב ויתור: מאמר זה הוא למטרות מידע. לקבלת החלטות לגבי אובייקטים ספציפיים, מומלץ ייעוץ משפטי אישי.
לפעול עכשיו! הגן על ההשקעה שלך!